Congés locatifs pour vente ou pour reprise après l’acquisition d’un bien immobilier

Congés locatifs pour vente ou pour reprise intervenant après l’acquisition du bien immobilier La Cour d’Appel de Paris a rendu un arrêt en date du 28 mars 2024 (n°21/19069) apportant de nouvelles précisions quant à l’application de l’article 15-1 alinéa 2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les congés locatifs en matière de logement d’habitation loué nu et occupé à titre de résidence principale ; et plus spécifiquement, les congés locatifs délivrés jusqu’à trois ans après l’acquisition du bien immobilier. Dispositions légales applicables aux congés locatifs L’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit les dispositions applicables aux congés locatifs pour les contrats de location portant sur un logement loué nu à titre de résidence principale. Le bailleur d’un logement loué nu à titre de résidence principale peut donner congé à son ou ses locataire(s) en invoquant l’un des trois motifs suivants : Congé justifié par sa décision de reprendre le logement pour son propre bénéficie ou pour le bénéfice d’une des personnes exhaustivement énumérées par ladite loi : le conjoint, le partenaire de PACS (pacte civil de solidarité) ou le concubin dit « notoire » (c’est-à-dire depuis au moins un an à la date du congé) du bailleur ; l’un des ascendants ou descendants du bailleur ; ou encore l’un des ascendants ou descendants du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire du bailleur ; Congé justifié par sa décision de vendre le logement; Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations Le congé doit être notifié aux locataires : soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), soit par acte signifié par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice), soit par une remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé émanant du bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois. Ce délai court, respectivement selon le mode de notification :  à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte du Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) ou de la remise en main propre. Dispositions particulières applicables aux congés locatifs en cas d’acquisition Les alinéas 2 à 5 du I de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que, lors de l’acquisition d’un bien loué : Si la fin du bail en cours survient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut notifier au locataire son congé pour vendre le bien à la fin du bail en cours ; Si la fin du bail en cours survient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut notifier au locataire son congé pour vendre le bien qu’à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours ; Si la fin du bail en cours survient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur à la fin du bail en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une période de deux ans à compter de la date d’acquisition. En cas de litige, le juge peut, même de sa propre initiative, vérifier la validité du motif du congé et le respect des obligations prévues par le présent article. Il peut notamment annuler le congé si la non-reconduction du bail n’est pas justifiée par des raisons sérieuses et légitimes.  Interprétations sur la notion d’«acquisition» en matière de congés locatifs Au fil de la jurisprudence, la notion d’« acquisition » a fait l’objet de multiples interprétations : Initialement, la Cour d’Appel de Paris (arrêt CA de Paris, Pôle 4 chambre 4 du 12 mars 2019, n° 16/17263) et la Cour d’appel de Versailles (arrêt CA de Versailles, 1B du 16 février 2021, n° 19/028711) avaient jugé que les dispositions particulières en cas d’acquisition ne s’appliquaient qu’en cas d’acquisition à titre onéreux. Cependant, un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 19 novembre 2021 (arrêt CA de Paris, Pôle 4 chambre 3 du 19 novembre 2021, n° 19/05893) a contredit cette jurisprudence, considérant que les dispositions particulières en cas d’acquisition devaient également s’appliquer en cas d’acquisition par succession, legs ou donation. En effet, dans cet arrêt, la Cour a retenu que la condition d’acquisition « à titre onéreux » n’était pas prévue par la loi, et que le legs constituait une forme d’acquisition dérivée de la propriété. Plus récemment, la Cour d’Appel de Lyon, dans un arrêt du 5 avril 2023 (arrêt CA de Lyon du 5 avril 2023, n° 21/01571), a soutenu cette même position. Revirement jurisprudentiel récent L’arrêt du 28 mars 2024 de la Cour d’Appel de Paris marque un retour à l’interprétation initiale. Il précise que les dispositions particulières en cas d’acquisition de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent qu’aux bailleurs ayant acquis le bien à titre onéreux, excluant ainsi les acquisitions par voie successorale. SOURCES Article 15 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986

La procédure d’injonction de payer

La procédure d’injonction de payer La procédure d‘injonction de payer est encadrée par les articles 1405 et suivants du code de procédure civile. Elle a été révisée par le Décret numéro 2021-1322 du 11 octobre 2021. Pour simplifier encore davantage la procédure, le législateur a décidé de supprimer la phase où l’ordonnance d’injonction de payer n’était que provisoire. Désormais, et depuis le 1er mars 2022, l’ordonnance d’injonction de payer est immédiatement revêtue de la formule exécutoire par le greffe du tribunal. Le Décret numéro 2022-245 du 25 février 2022 ainsi que l’Arrêté du 24 février 2022, pris pour l’application du nouvel article 1411 du code de procédure civile complètent cette réforme. Une créance éligible à la procédure d’injonction de payer Il est important de vérifier que la créance à recouvrer est admissible à la procédure d’injonction de payer, conformément à l’article 1405 du Code de procédure civile. La liste des créances éligibles est limitative et inclut : Les créances ayant une cause contractuelle: Le montant de la dette doit être spécifié dans le contrat. Cela peut concerner, par exemple, un achat chez un commerçant, un emprunt, une facture impayée, un découvert bancaire, une reconnaissance de dette, un loyer impayé, ou une caution. La caution est un engagement à rembourser une dette (comme un loyer ou une échéance de prêt) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pas. Les créances découlant d’une obligation statutaire: Par exemple, des charges de copropriété ou l’adhésion à un organisme obligatoire, comme une caisse de retraite. Les créances issues de certains titres : Il peut s’agir d’une lettre de change, d’un billet à ordre ou d’une cession de créance professionnelle, comme le bordereau Dailly. Déroulé de la procédure d’ injonction de payer La requête doit être envoyée ou déposée au greffe de la juridiction compétente. La compétence du tribunal dépend de la nature du litige : En cas de litige entre particuliers ou entre un particulier et un professionnel, le tribunal judiciaire est compétent.En cas de litige entre deux professionnels (commerçants, artisans, etc.), le tribunal de commerce est compétent. Il n’y a pas d’audience et la procédure n’est pas contradictoire, ce qui signifie que le juge prend une décision uniquement sur la base des éléments fournis par le créancier, sans entendre les arguments du débiteur. Le juge peut accorder la demande en totalité ou en partie, et il rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme retenue. Cette ordonnance n’est pas motivée. Le créancier doit faire signifier la requête et l’ordonnance d’injonction de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à chaque débiteur. Le débiteur a un délai d’un mois à partir de la signification pour faire opposition. Si la signification n’a pas été faite en personne, ce délai d’un mois commence à partir du premier acte d’exécution, comme un avis de saisie sur un compte bancaire. Exécution de l’ordonnance d’injonction de payer Si le débiteur ne conteste pas l’ordonnance d’injonction de payer à l’expiration du délai d’un mois après la signification, le créancier peut faire exécuter l’ordonnance par Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice). Le Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) sollicitera un certificat d’absence d’opposition auprès du greffe du tribunal. Ce certificat atteste de l’absence d’opposition à l’ordonnance rendue. Afin de faire procéder au recouvrement de sa créance, le créancier doit solliciter l’intervention d’un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) pour la mise à exécution de l’ordonnance. Le Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice) peut alors procéder, par exemple, à une saisie de biens mobiliers ou à une saisie de compte bancaire. SOURCES Articles 1405 à 1422 du Code de Procédure Civile

Nouvelle obligation de relogement pour les bailleurs

Nouvelle obligation de relogement pour les bailleurs La loi n°2023-622 du 19 juillet 2023 « visant à renforcer la protection des familles d’enfants atteints d’une maladie ou d’un handicap ou victimes d’un accident d’une particulière gravité » prévoit en son article 6 la modification de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapport locatifs » des biens immobiliers loués à usage d’habitation, élargissant ainsi les obligations de relogement pour les bailleurs en cas de congés. Maintien de l’obligation de relogement du locataire âgé & aux faibles ressources L’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les conditions dans lesquelles le bailleur peut donner congé à son locataire, uniquement pour ce qui concerne les baux portant sur des locaux loués nus, à usage d’habitation (ou à usage mixte professionnel et habitation) constituant la résidence principale du preneur. Ainsi, cet article prévoit l’impossibilité pour le propriétaire de donner congé à son locataire dès lors que ce dernier est âgé de plus de 65 ans (ou qu’il héberge une personne à sa charge de plus de 65 ans) et que ses ressources annuelles (ressources annuelles cumulées des personnes vivant au foyer) sont inférieures à un plafond déterminé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (conditions cumulatives) ; à moins que le propriétaire ne lui propose un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un secteur géographique déterminé. Cette obligation de relogement ne s’applique pas au bailleur lui-même âgé de plus de 65 ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond (conditions alternatives). L’obligation de relogement étendue au locataire bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale La loi n°2023-622 du 19 juillet 2023 « visant à renforcer la protection des familles d’enfants atteints d’une maladie ou d’un handicap ou victimes d’un accident d’une particulière gravité » prévoit en son article 6 l’extension de l’obligation de relogement. Désormais, elle s’applique également à l’égard du locataire bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale (prévue à l’article L. 544-1 du Code de la sécurité sociale)  et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond déterminé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (conditions cumulatives). Aucune dérogation n’est cette fois-ci prévue pour le bailleur, qui pourrait pourtant se trouver lui aussi dans une situation similaire. Cette nouvelle obligation de relogement à la charge du bailleur entre en vigueur à compter du 21 juillet 2023. SOURCES Article 15 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 Article 6 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986